השוק הישראלי עבר בשנים האחרונות שינוי משמעותי בתחום המשכנתאות. אם בעבר הבנקים החזיקו במונופול כמעט מוחלט על מימון דיור, היום קמה אלטרנטיבה חזקה: חברות מימון חוץ-בנקאיות המתמחות בפתרונות משכנתא. המעבר הזה נובע מצרכים אמיתיים של משקי בית רבים שלא מצאו מענה במערכת הבנקאית המסורתית.
מה בדיוק היא חברת מימון חוץ-בנקאית ואיך היא שונה מבנק?
חברות אלו הן גופים פיננסיים מורשים ומפוקחים על ידי רשות שוק ההון, המספקים פתרונות משכנתא מחוץ למערך הבנקאי. להבדיל מבנקים, החברות מתמחות במתן אשראי מובטח בנדל"ן, ולא עוסקות בפעילות בנקאית רחבה כמו פיקדונות וחשבונות עו"ש. הן מציעות מוצרי משכנתא בדרגות שעבוד שונות, החל ממשכנתאות דרגה ראשונה ועד למשכנתאות משלימות בדרגה שנייה, לצד פתרונות ייחודיים כמו משכנתאות לעצמאים המבוססות על דפי בנק, הלוואות DSCR למשקיעי נדל"ן, ומימון מלא לפרויקטי בנייה. ההבדל המהותי הוא שחברות המימון לא כפופות לאותן רגולציות מחמירות של בנק ישראל, מה שמאפשר להן גמישות רבה יותר בקריטריוני החיתום ובמבנה המוצרים.
איך הגמישות בקריטריוני החיתום משנה את המשחק?
ההבדל המשמעותי ביותר טמון בגמישות בקריטריוני החיתום. הבנקים כפופים להנחיות מחמירות של בנק ישראל בנושאי יחס מימון מקסימלי (LTV), יחס החזר מהכנסה (PTI), והרכב התמהיל. חברת מימון חוץ-בנקאית יכולה להעניק עד 80-85% מימון בעסקאות מסוימות, לעומת 50-75% בבנקים, תלוי בסוג העסקה. ההבדל הזה קריטי במיוחד עבור רוכשי דירות ראשונות שמתקשים לגייס הון עצמי מספיק בשוק היקר של היום, או עבור משפרי דיור שרוצים למנף נכס קיים לצורך רכישת נכס חדש מבלי למכור את הקיים תחילה. מעבר לכך, חברות המימון יכולות להתחשב בהכנסות שאינן רשומות באופן רגיל – עצמאים שמקבלים העברות בנקאיות קבועות מלקוחות, בעלי עסקים שמשלמים לעצמם דיבידנד במקום משכורת, ואפילו הכנסות מהשכרת נכסים קיימים או עזרה משפחתית קבועה. הבנקים, לעומת זאת, דורשים לרוב תלושי שכר קלאסיים עם הפרשות לביטוח לאומי ומס הכנסה, או דוחות רו"ח מבוקרים. זו בדיוק הסיבה שחברה כמו קרדיט 360 מצליחה למצוא פתרונות ללקוחות שסורבו במספר בנקים – לא בגלל שאין להם יכולת החזר אמיתית, אלא בגלל שההכנסות שלהם לא מתועדות בצורה שהבנק מקבל.
למה מהירות התהליך חשובה כל כך ואיך חברות המימון מצליחות להיות מהירות יותר?
הבנקים ידועים בתהליכי אישור משכנתאות ארוכים ומסורבלים שיכולים להימשך בין שלושה לשמונה שבועות, תלוי במורכבות התיק ובעומס על מחלקת האשראי. זמן זה כולל הליכי חיתום מפורטים, אישורי ועדות אשראי מרובות, וריבוי דרגים שצריכים לחתום על כל בקשה. מי שמנסה לרכוש דירה בשוק תחרותי מכיר היטב את הלחץ הזה – הזמן עובד נגדך, והמוכר לפעמים מעדיף קונה אחר שכבר יש לו אישור משכנתא מוכן, גם אם ההצעה שלו נמוכה מעט. חברות המימון החוץ-בנקאיות מתנהלות בדגם עסקי שונה לחלוטין, שבו תהליכי החיתום ממוכנים יותר, מבוססים על מודלים סטטיסטיים מתקדמים, ודורשים פחות רבדים בירוקרטיים. במקרים רבים ניתן לקבל אישור עקרוני ראשוני תוך 24-48 שעות בלבד, והעמדת הכסף הסופית יכולה להתרחש תוך 7-10 ימי עסקים מרגע השלמת כל המסמכים. עבור יזמים שצריכים לחתום על חוזה רכישה במהירות כדי לא לאבד עסקה טובה, או עבור משקיעי נדל"ן שרוצים לנצל הזדמנות בשוק לפני שתחמוק להם, היתרון הזמן יכול להיות מכריע בהצלחת העסקה.
אילו פתרונות מימון ייחודיים קיימים שהבנקים לא מציעים?
המערכת הבנקאית מציעה בעיקר מוצרים סטנדרטיים ומוכרים: משכנתא צמודת מדד, משכנתא בפריים, ומשכנתא בריבית קבועה. זה עובד מצוין עבור הלווים טיפוסיים עם פרופיל הכנסה רגיל, אבל מה קורה עם מי שצריך משהו שונה? חברות המימון פיתחו מוצרים חדשניים שמתאימים לצרכים מורכבים יותר של השוק המודרני. לדוגמה, הלוואות Bank Statement שמאפשרות לעצמאים ובעלי עסקים קטנים לקבל מימון על בסיס תזרים המזומנים בפועל שעובר בחשבון הבנק שלהם, ולא רק על בסיס דוחות רשמיים שלפעמים לא משקפים את המצב האמיתי. קרדיט 360 מתמחה במתן פתרונות מימון יצירתיים ומשלימים בתחום המשכנתאות וליווי פרויקטי בנייה, במיוחד כאשר הבנקים אינם מספקים מענה. החברה מציעה ללקוחותיה ליווי אישי ושירות מקיף הכולל מחזור משכנתאות, איחוד הלוואות, השלמת הון עצמי, מימון על נכסים קיימים ומשכנתא הפוכה. כל זאת תוך מחויבות למציאת הפתרון הנכון בזמן הנכון לשקט הנפשי של הלקוחות. למשקיעי נדל"ן המתקדמים, חברות המימון מציעות הלוואות DSCR מיוחדות שבהן היחס בין הכנסות השכירות הצפויות מהנכס לבין התשלום החודשי של המשכנתא הוא הקריטריון המרכזי לאישור, ולא בהכרח ההכנסה האישית הרשמית של המשקיע עצמו. זה מאפשר למשקיעים מנוסים לבנות פורטפוליו של נכסים להשכרה גם אם ההכנסה השכירה מכל נכס בנפרד עדיין לא גבוהה מספיק כדי לעמוד בקריטריונים הקלאסיים של הבנק.
למי בדיוק מתאים מימון חוץ-בנקאי ומתי כדאי לשקול אותו?
הפתרון החוץ-בנקאי מתאים במיוחד למספר פרופילים שמתקשים במערכת הבנקאית הקלאסית: עצמאים ובעלי עסקים קטנים שההכנסה שלהם לא מתועדת במבנה המסורתי של תלוש שכר, משקיעי נדל"ן שרוצים למנף את הפורטפוליו הקיים שלהם ולרכוש נכסים נוספים, משפרי דיור שצריכים פתרון גישור זמני עד למכירת הנכס הקיים שלהם, וכל מי שנדחה במערכת הבנקאית מסיבות שאינן קשורות בהכרח ליכולת ההחזר האמיתית שלו אלא למבנה ההכנסה או לפרופיל האשראי. גם מי שזקוק למהירות אישור בגלל עסקה טובה שעומדת להחמיק, או מי שרוצה לשמור על מסגרת האשראי הבנקאית הקיימת שלו לשימושים עסקיים אחרים, ימצא ערך רב בפתרונות האלטרנטיביים האלו. חשוב להבין שמדובר לא בפתרון "אחרון" אלא באופציה לגיטימית ואיכותית שבמקרים רבים יכולה להיות אפילו עדיפה על המסלול הבנקאי המסורתי, תלוי במצב הספציפי.
מה עם העלויות והסיכונים – האם זה באמת משתלם?
אחד החששות המרכזיים שעולים כשמדברים על חברות מימון חוץ-בנקאיות קשור לתמחור. אכן, הריבית השנתית בחברות אלו עשויה להיות מעט גבוהה יותר מזו שמציעים הבנקים, בדרך כלל בטווח של 1-2% נוספים, אבל חשוב להבין את התמונה הכוללת והמלאה לפני שמסיקים מסקנות. תמורת הריבית הגבוהה מעט הזו, הלווה מקבל גישה למימון שאחרת פשוט לא הייתה זמינה עבורו, מהירות תהליך שיכולה לחסוך לו עסקה טובה, וגמישות משמעותית בתנאי המימון שמותאמים למצב האישי שלו. בנוסף, חברות מימון רבות מחויבות לשקיפות מלאה בנושא העמלות והריביות מראש, וזאת בניגוד לבנקים שלפעמים יש בהם "עלויות נסתרות" שמתגלות רק בשלבים מאוחרים, כמו עמלות ניהול שנתיות, עמלות פתיחת תיק, עמלות שמאי נוספות, וחיובים נוספים. לפי נתוני רשות שוק ההון, תיקי המשכנתאות של חברות המימון החוץ-בנקאיות גדלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, מה שמעיד על כך שיותר ויותר לקוחות מוצאים ערך אמיתי בפתרונות האלו למרות העלות המעט גבוהה יותר.
האם כדאי לוותר על הבנק לגמרי או לשלב את שני הפתרונות?
התשובה הפשוטה היא שזה תלוי במצב האישי, אבל במקרים רבים הפתרון האופטימלי והחכם ביותר הוא בעצם משכנתא היברידית: חלק מהמימון מגיע מהבנק בתנאים סטנדרטיים וידועים, וחלק משלים מגיע מחברת מימון חוץ-בנקאית. גישה זו מאפשרת ליהנות מהטוב שבשני העולמות – הביטחון, היציבות, והריבית הנמוכה יחסית של המערכת הבנקאית המוכרת, לצד הגמישות, המהירות, והיכולת להשיג שיעורי מימון גבוהים יותר של המימון החוץ-בנקאי. במצב כזה, למשל, אפשר לקחת 70% מימון מהבנק במסלולים סטנדרטיים, ועוד 15% מחברת מימון כמשכנתא משלימה, ובסך הכול להגיע ל-85% מימון – דבר שהבנק לבדו לא היה יכול להציע. חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה שמכיר לעומק את שני השווקים ויכול לבחון את כל האפשרויות ולבנות תמהיל מיטבי שמתאים בדיוק למצב הספציפי שלך.
קרדיט 360 מתמחה במתן פתרונות מימון יצירתיים ומשלימים בתחום המשכנתאות וליווי פרויקטי בנייה, במיוחד כאשר הבנקים אינם מספקים מענה. החברה מציעה ללקוחותיה ליווי אישי ושירות מקיף הכולל מחזור משכנתאות, איחוד הלוואות, השלמת הון עצמי, מימון על נכסים קיימים ומשכנתא הפוכה. כל זאת תוך מחויבות למציאת הפתרון הנכון בזמן הנכון לשקט הנפשי של הלקוחות.